Σε σημείο καμπής βρίσκεται η αγορά Airbnb στην Ελλάδα, καθώς η έλλειψη κανονιστικού πλαισίου και οι αντιφατικές αποφάσεις δικαστηρίων ύστερα από προσφυγές ενοίκων που διαμαρτύρονταν για κακές συνθήκες διαβίωσης στις πολυκατοικίες τους έχουν δημιουργήσει ένα θολό τοπίο για το μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα.
Συγκεκριμένα, ενώ δικαστήριο στο Ναύπλιο δικαίωσε τους ενοίκους πολυκατοικίας απαγορεύοντας σε ιδιοκτήτρια να νοικιάζει το σπίτι της, επιβάλλοντάς της μάλιστα και πρόστιμο 1.000 ευρώ, ήρθε άλλη απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών που δικαίωσε ιδιοκτήτρια καθώς δεν δέχθηκε τους ισχυρισμούς των ενοίκων και της επέτρεψε να συνεχίσει τη μίσθωση. Όλη αυτή η κατάσταση έχει προκαλέσει μία μεγάλη συζήτηση στην Ελλάδα και διεθνώς για το αν και σε ποιον βαθμό πρέπει να ρυθμιστεί το πλαίσιο με το οποίο θα νοικιάζονται σπίτια μέσω Airbnb και των άλλων αντίστοιχων πλατφορμών που λειτουργούν σήμερα ή που θα δημιουργηθούν στο μέλλον.
Πάντως από τις αποφάσεις – τις πρώτες στην Ελλάδα – καθίσταται σαφές ότι είναι δύσκολη η πλήρης απαγόρευση των τουριστικών μισθώσεων, παρά μόνον σε περιπτώσεις που κάτι τέτοιο απαγορεύεται ρητώς από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Για τους ιδιοκτήτες είναι σημαντικό να αναφέρουν τις ώρες κοινής ησυχίας και τι επιτρέπει η πολυκατοικία στις αγγελίες τους, ενώ από την άλλη οι προσφυγές στη Δικαιοσύνη θα πρέπει να είναι πλήρως τεκμηριωμένες.
Το πρόβλημα γίνεται ακόμα πιο δύσκολο αν συνυπολογιστεί η οικονομική διάσταση του θέματος, όπως προκύπτει από τα στοιχεία έρευνας που πραγματοποίησε το Ινστιτούτο του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΙΝΣΕΤΕ) για την αγορά του Airbnb στη χώρα μας. Σύμφωνα με τα στοιχεία, η ελληνική αγορά κέρδισε 1,15 δισ. ευρώ συνολικά από τις μισθώσεις καταλυμάτων μέσω των πλατφορμών Airbnb και HomeΑway κατά το δωδεκάμηνο Ιουνίου 2018 - Μαΐου 2019.
Τεράστια τα έσοδα
Από τα 1,15 δισ. ευρώ των συνολικών εσόδων η μερίδα του λέοντος, δηλαδή 1,08 δισ. ευρώ, εισπράχθηκαν από τα αυτόνομα καταλύματα. Για τα καταλύματα αυτά, η μέση πληρότητα ανήλθε σε 53%, η μέση τιμή καταλύματος διαμορφώθηκε στα 146 ευρώ, το ημερήσιο έσοδο ανά διαθέσιμο κατάλυμα σε 77 ευρώ και το μέσο ετήσιο έσοδο ανά κατάλυμα σε 8.912 ευρώ. Αν και, όπως είναι αναμενόμενο, την πρώτη θέση στα διαθέσιμα καταλύματα καταλαμβάνει η Αθήνα, την κούρσα όσον αφορά τη ζήτηση, τις πληρότητες και τα έσοδα οδηγούν η Μύκονος και η Σαντορίνη.
Η Σαντορίνη εμφάνισε τη μεγαλύτερη πληρότητα (62%) στα ενεργά αυτόνομα καταλύματα και ακολούθησαν η Αθήνα με 60% και η Κεφαλλονιά με 59%. Η μέση τιμή καταλύματος της Σαντορίνης ήταν στα 341 ευρώ, ενώ την πρώτη θέση είχε η Μύκονος με 496 ευρώ, σημαντικά υψηλότερη και από αυτήν της Αθήνας, η οποία, παρά την υψηλή πληρότητα, εμφάνισε χαμηλή μέση τιμή καταλύματος μόλις στα 66 ευρώ, ενώ την πιο χαμηλή παρουσιάζει η Θεσσαλονίκη με 45 ευρώ. Το υψηλότερο ετήσιο έσοδο ανά κατάλυμα εμφάνισε η Σαντορίνη με 31.734 ευρώ και ακολούθησε η Μύκονος με 27.263 ευρώ.
170.000 καταλύματα
Αθήνα, Χανιά και Πολύγυρος κυριαρχούν και στο πλήθος των διαθέσιμων καταλυμάτων με 14.348, 10.909 και 8.881 αντίστοιχα και σε αυτά που δέχτηκαν τουλάχιστον μια κράτηση. Δεν ισχύει το ίδιο με τα έσοδα ανά ενεργό κατάλυμα, όπου πάλι η Μύκονος και η Σαντορίνη είναι πρώτες με απόσταση. Το πλήθος των καταλυμάτων που δέχθηκαν τουλάχιστον μια κράτηση αντιστοιχεί στο 70% - 90% του συνολικού πλήθους διαθέσιμων καταλυμάτων, με μόνη εξαίρεση την Κω, που φτάνει στο 65%.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της μελέτης, στο δωδεκάμηνο Ιούνιος 2018 - Μάιος 2019, για τα αυτόνομα καταλύματα που μισθώθηκαν τουλάχιστον μια φορά οι μισθώσεις μέσω Airbnb και HomeAway ακολούθησαν την εποχικότητα του τουρισμού στην Ελλάδα. Παρατηρείται κορύφωση την υψηλή περίοδο του καλοκαιριού και έπειτα αναμενόμενη πτώση και στασιμότητα τους χειμερινούς μήνες, με την αύξηση να έρχεται πάλι από την άνοιξη και έπειτα. Η μεγαλύτερη πληρότητα παρατηρείται τον Αύγουστο του 2018 με 68% και ακολουθούν ο Ιούλιος με 60% και ο Σεπτέμβριος με 54%.
Τη μεγαλύτερη μέση τιμή καταλύματος είχε ο Ιούλιος στα 172 ευρώ, ακολούθησε ο Αύγουστος στα 171 ευρώ και ο Ιούνιος με 153 ευρώ. Ωστόσο τα έσοδα ακολούθησαν άλλη πορεία καθώς, λόγω της υψηλότερης πληρότητας, το ημερήσιο έσοδο ανά διαθέσιμο κατάλυμα ήταν μεγαλύτερο τον Αύγουστο, στα 116 ευρώ, και ακολούθησαν ο Ιούλιος με 102 ευρώ και ο Ιούνιος με 76 ευρώ.
Αθέμιτος ανταγωνισμός
Στην έρευνα επισημαίνεται για ακόμα μία φορά ότι κρίνεται επιβεβλημένη η ανάγκη ρύθμισης και αυτής της αγοράς, καθώς το μέγεθός της απαιτεί πλέον κάτι τέτοιο:
«Το κρίσιμο ζητούμενο είναι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις να μην γίνονται με τρόπο που συνιστά αθέμιτο ανταγωνισμό για τις επιχειρήσεις οι οποίες λειτουργούν νόμιμα και φυσικά να μην δημιουργεί παράπλευρα αλλά σημαντικά προβλήματα στην εξεύρεση κατοικίας, στις τιμές των ενοικίων, στην εύρυθμη λειτουργία των πολυκατοικιών, των γειτονιών, αλλά και των πόλεων» επισημαίνεται χαρακτηριστικά.
Εκτός των ζητημάτων αθέμιτου ανταγωνισμού, όπως αναφέρει το ΙΝΣΕΤΕ, τα τελευταία χρόνια δημιουργούνται σημαντικά προβλήματα «σε πολυκατοικίες, “εκτοπίζοντας” κατοίκους από ολόκληρες περιοχές, αλλάζοντας τη φυσιογνωμία περιοχών, αυξάνοντας τα ενοίκια, προκαλώντας έλλειψη στέγης σε τουριστικούς προορισμούς κ.ά.».
Ένα άλλο χαρακτηριστικό της συγκεκριμένης αγοράς είναι η συνεχώς μεταβαλλόμενη προσφορά καταλυμάτων ανάλογα με τη ζήτηση. Συγκεκριμένα – όπως τονίζεται – ενδέχεται κάποιο κατάλυμα να εμφανίζεται διαθέσιμο προς μίσθωση στις πλατφόρμες για κάποια συγκεκριμένη χρονική περίοδο ή ακόμα και για ελάχιστες ημέρες, αλλά μετά να αποσύρεται.
Επίσης μπορεί ο εκάστοτε ιδιοκτήτης να κατοικεί ο ίδιος στο εν λόγω κατάλυμα και να επιχειρεί να το εκμισθώσει σε κάποιον άλλον τις ημέρες που ο ίδιος έχει προγραμματίσει να λείπει αποκομίζοντας έτσι ένα επιπλέον εισόδημα, χωρίς να ενδιαφέρεται για περαιτέρω μίσθωση. Για τον λόγο αυτόν η μεταβολή πληρότητας μεταξύ υψηλής και χαμηλής σεζόν είναι σχετικά μικρή, από 68% τον Αύγουστο 2018 σε 41% τον Ιανουάριο 2019, σε επίπεδο χώρας.
Επιπλέον, όπως είναι αναμενόμενο, η μειωμένη προσφορά παίζει κρίσιμο ρόλο σε ζητήματα πληρότητας ή εσόδων. Έτσι, αν και στην Αθήνα υπάρχει υψηλή ζήτηση, λόγω αυξημένης προσφοράς ο ανταγωνισμός ανάμεσα στα καταλύματα είναι μεγάλος και συνακόλουθα οι προσφερόμενες τιμές χαμηλές.
Αντίθετα, σε νησιά όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη, όπου τα διαθέσιμα καταλύματα είναι εκ των πραγμάτων πεπερασμένα εξαιτίας του οικοδομικού κορεσμού και το τουριστικό brand τους είναι ιδιαίτερα υψηλό, καταγράφεται πολύ μεγάλη πληρότητα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η ζήτηση προϋπάρχει, ενώ δεν μπορούν να υπάρξουν πολλά ακόμη καταλύματα. Ως επακόλουθο της εν λόγω εξέλιξης, οι τιμές είναι ιδιαίτερα αυξημένες, καθώς ο ανταγωνισμός περνά στους υποψήφιους μισθωτές.
