Εξωδικαστικός: Νέα «ασπίδα» για την πρώτη κατοικία

Μια νέα «οδός» για τη διάσωση της πρώτης κατοικίας ανοίγει μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού για οφειλέτες που έχουν στην κατοχή τους περισσότερα από ένα ακίνητα. Από τις 21 Σεπτεμβρίου, θα μπορούν να ρυθμίζουν τα χρέη τους, διατηρώντας την κύρια κατοικία τους και αξιοποιώντας την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Το νέο καθεστώς, το οποίο δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ, αφορά όσους διαθέτουν πρόσθετα ακίνητα και προβλέπει ότι η κύρια κατοικία μπορεί να εξαιρεθεί από τη διαδικασία ρευστοποίησης, εφόσον ο οφειλέτης τηρεί πιστά τους όρους της συμφωνίας αναδιάρθρωσης.

Κατά τη διαδικασία του εξωδικαστικού, τράπεζες και servicers θα έχουν τη δυνατότητα να καταθέτουν αντιπρόταση που θα προβλέπει την πώληση άλλων περιουσιακών στοιχείων, όπως μιας δεύτερης κατοικίας, ενός εξοχικού ή ενός οικοπέδου. Η εκποίηση θα περιορίζεται στο ύψος που απαιτείται για την κάλυψη των απαιτήσεων των πιστωτών. Για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων, πάντως, θα λαμβάνεται υπόψη ως ακίνητη περιουσία μόνο η αξία της κύριας κατοικίας.

Κατά κανόνα, η υποβολή αντιπρότασης θα βρίσκεται στη διακριτική ευχέρεια των πιστωτών. Ωστόσο, για συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών που ορίζονται από τη νομοθεσία, η κατάθεσή της θα είναι υποχρεωτική. Ο οφειλέτης, από την πλευρά του, θα μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την πρόταση.

Τι ισχύει όταν υπάρχει συνοφειλέτης ή εγγυητής

Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για τις περιπτώσεις στις οποίες ποσοστό της κύριας κατοικίας ανήκει σε συνοφειλέτη ή εγγυητή. Για να εφαρμοστεί η προστασία, το συγκεκριμένο πρόσωπο θα πρέπει να συμμετάσχει στην αίτηση και να υπογράψει μαζί με τον οφειλέτη τη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

Μετά την υπογραφή της συμφωνίας ενεργοποιείται η προστασία της κύριας κατοικίας από μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης. Όσο ο οφειλέτης παραμένει συνεπής στις υποχρεώσεις του, οι πιστωτές που συμμετέχουν στη ρύθμιση δεν μπορούν να επισπεύσουν πλειστηριασμό, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν υφιστάμενη προσημείωση σε υποθήκη.

Η συγκεκριμένη «ασπίδα», ωστόσο, δεν καταργεί τα βάρη που έχουν ήδη εγγραφεί στο ακίνητο. Υποθήκες, προσημειώσεις και άλλα εμπράγματα δικαιώματα εξακολουθούν να υφίστανται.

Εάν ο οφειλέτης πάψει να τηρεί τους όρους της συμφωνίας, η προστασία χάνεται. Σε αυτή την περίπτωση, οι πιστωτές μπορούν να επανεκκινήσουν τις διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης εις βάρος της πρώτης κατοικίας.

Η διαδικασία για τα υπόλοιπα ακίνητα

Οι όροι πώλησης της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας θα ενσωματώνονται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης, η οποία θα αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Τη διαδικασία θα αναλαμβάνει αρχικά ο χρηματοδοτικός φορέας με τη μεγαλύτερη ενυπόθηκη απαίτηση. Εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, θα προηγείται ο πιστωτής με τη μεγαλύτερη συνολική απαίτηση.

Ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός θα πρέπει να προγραμματίζεται σε διάστημα από 40 έως 60 ημέρες μετά τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης από τον δικαστικό επιμελητή. Στον υπολογισμό αυτής της προθεσμίας δεν θα προσμετράται ο Αύγουστος.

Η τιμή πρώτης προσφοράς θα αντιστοιχεί στην αξία που έχει καθοριστεί βάσει των προβλέψεων του εξωδικαστικού μηχανισμού. Η πώληση θα μπορεί να προχωρήσει ακόμη και αν στο ακίνητο έχει ήδη επιβληθεί κατάσχεση ή άλλη δέσμευση, με εξαίρεση τις περιπτώσεις που προβλέπει ρητά ο νόμος.

Εφόσον ο πιστωτής με την υψηλότερη απαίτηση δεν εκκινήσει τη διαδικασία μέσα σε τρεις μήνες από τη σύναψη της συμφωνίας ή αν η διαδικασία ακυρωθεί δύο φορές χωρίς σοβαρό λόγο, την πρωτοβουλία θα μπορεί να αναλάβει άλλος πιστωτής που συμμετέχει στη ρύθμιση. Για την έναρξη της ρευστοποίησης δεν θα απαιτείται προηγούμενη δικαστική άδεια.

Νέα αίτηση για όσους έχασαν παλαιότερη ρύθμιση

Το νέο πλαίσιο παρέχει παράλληλα μια δεύτερη ευκαιρία σε ορισμένους οφειλέτες που είχαν ενταχθεί στον εξωδικαστικό μηχανισμό, αλλά έχασαν τη ρύθμισή τους.

Μέσα σε αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της σχετικής διάταξης, θα μπορούν να υποβάλουν νέα αίτηση όσοι δεν τήρησαν προηγούμενη σύμβαση αναδιάρθρωσης, εξαιτίας της μη καταβολής των συμφωνημένων ποσών.

Η δυνατότητα επανένταξης επεκτείνεται, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, και σε οφειλέτες που είχαν αιτηθεί στο παρελθόν την υπαγωγή τους στον νόμο 3869/2010, γνωστό ως νόμο Κατσέλη.

Μειώνεται στις 5.000 ευρώ το ελάχιστο χρέος

Οι ρυθμίσεις για την προστασία της πρώτης κατοικίας έρχονται να προστεθούν στις αλλαγές που έχουν ήδη διευρύνει τον αριθμό των οφειλετών που μπορούν να χρησιμοποιήσουν τον εξωδικαστικό μηχανισμό.

Με τον νόμο 5313/2026, το ελάχιστο απαιτούμενο ύψος οφειλών μειώθηκε από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ. Έτσι, πρόσβαση στη διαδικασία αποκτούν πλέον περισσότεροι πολίτες με μικρότερα χρέη προς τράπεζες και servicers, το Δημόσιο ή τους Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης.