Τρόπους για να επιστρέψουν στην αγορά ακινήτων περίπου 750.000 κατοικίες οι οποίες δηλώνονται κάθε χρόνο ως κενές καλείται να βρει και να εφαρμόσει άμεσα η κυβέρνηση, προκειμένου να αμβλυνθεί το οξύτατο στεγαστικό πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί και οδεύει με γοργούς ρυθμούς σε κοινωνική κρίση με ανυπολόγιστες συνέπειες.
Ήδη, σε διάφορες πόλεις και χώρες του εξωτερικού εφαρμόζονται αντικίνητρα στο να κρατάει κάποιος το ακίνητό του κλειστό, με φόρους και τέλη που έχουν διάφορες μορφές.
Μάλιστα, τα αποτελέσματα φαίνεται πως είναι ενθαρρυντικά, καθώς με τέτοιες πολιτικές αφενός μεν επιστρέφουν ακίνητα στην αγορά, ενισχύοντας την προσφορά και συμπιέζοντας τις τιμές των ενοικίων, αφετέρου δε αντλούνται έσοδα για την πολιτεία, προκειμένου με αυτά να χρηματοδοτήσει πολιτικές για την κοινωνική στέγη.
Μέχρι στιγμής, στην Ελλάδα προτιμάται η λογική των προγραμμάτων επιδότησης εργασιών ανακαίνισης, ως κίνητρο/παροχή, τα οποία όμως αρκετές φορές είναι δυσλειτουργικά, απαιτούν πολύ χρόνο για να «τρέξουν» και εντέλει καταλήγουν να μην έχουν μεγάλη επίδραση στην αγορά. Στο μεσοδιάστημα, όσοι άνθρωποι δεν έχουν την «πολυτέλεια» του ιδιόκτητου ακινήτου, ή τυγχάνει να εργάζονται σε άλλη πόλη από τον τόπο καταγωγής τους, βρίσκονται αντιμέτωποι με την εκρηκτική αύξηση των τιμών ενοικίασης, που έχουν ενισχυθεί με ρυθμό πολύ ταχύτερο τυχόν αυξήσεων στις μισθολογικές απολαβές.
Μόλις πριν από μερικά χρόνια, μεσούσης της κρίσης, στην αγορά κατοικίας κυριαρχούσαν τα απλήρωτα ενοίκια πολλών μηνών και οι πολύ χαμηλές τιμές (π.χ. 500 ευρώ για νεόδμητο διαμέρισμα 115 τ.μ. στο Μαρούσι). Επιπλέον, υπολογιζόταν ότι περίπου 20% των διαθέσιμων προς ενοικίαση διαμερισμάτων ήταν κενά, καθώς δεν υπήρχε ζήτηση. Σήμερα, το ίδιο διαμέρισμα στο Μαρούσι εκμισθώνεται αντί 1.000-1.200 ευρώ/μήνα (αν φυσικά βρεθεί ενοικιαστής), ενώ όσα ακίνητα διατίθενται σε τιμές χαμηλότερες του μέσου όρου, είναι περιζήτητα.
«Η κατάσταση για όσους ψάχνουμε σπίτι με ενοίκιο είναι κυριολεκτικά απελπιστική». Αυτή η φράση της 33χρονης Αλεξάνδρας Μ. στην «Κ» συνοψίζει σε αδρές γραμμές το πλήρες αδιέξοδο στο οποίο βρίσκονται αυτή την περίοδο όσοι αναζητούν κατοικία, αφού το υψηλό κόστος και η χαμηλή ποιότητα όσων διαμερισμάτων προσφέρονται προς ενοικίαση λειτουργούν για αυτούς αποτρεπτικά. Αρκετοί έχουν χάσει τελείως την ελπίδα τους να βρουν σπίτι, δηλώνοντας έτοιμοι να συναινέσουν σε οποιαδήποτε αύξηση ζητήσει ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος που ήδη μένουν, ακόμη και εάν αυτό κινδυνεύει ξανά να… πλημμυρίσει.
Πρωταθλήτρια η Ελλάδα
Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάστηκε το Ινστιτούτο για την Ερευνα και την Κοινωνική Αλλαγή Eteron, «η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη, με μεγάλες συγκεντρώσεις στα αστικά κέντρα. Με βάση την απογραφή του 2011, το ποσοστό των κενών κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων ήταν 31%, στον Δήμο Πειραιά 28% και στον Δήμο Θεσσαλονίκης 28,2%. Ο αριθμός κενών διαμερισμάτων στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 77% το 2011 συγκριτικά με το 2001, ενώ μόνο στον Δήμο Αθηναίων τα κενά διαμερίσματα έφτασαν τα 132.000». Οι βασικότεροι λόγοι που συμβαίνει αυτό είναι επειδή οι ιδιοκτήτες τους π.χ. δεν θέλουν να επιβαρυνθούν με τυχόν προβλήματα που σχετίζονται με την ενοικίαση (κακή συνεργασία με ενοικιαστές, κακοπληρωτές, ανάγκες συντήρησης κ.τ.λ.) ή ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους. Επίσης, πολλά από τα ακίνητα αυτά δεν μπορούν να ενοικιαστούν επειδή βρίσκονται σε πολύ κακή κατάσταση και οι ιδιοκτήτες τους αδυνατούν ή δεν θέλουν να επενδύσουν τα απαιτούμενα χρήματα για τη συντήρηση ή την επισκευή τους.
«Χρέπια»
Η 46χρονη Μαριάνθη ζει μόνη της στο Παγκράτι αλλά σύντομα πρέπει να εγκαταλείψει το διαμέρισμα γιατί ο ιδιοκτήτης θα το βάλει στο Airbnb. Από αρχές του καλοκαιριού αναζητάει διαμέρισμα κοντά στο κέντρο. Ομως από τις αρχές του καλοκαιριού έχει επισκεφθεί σπίτια «χρέπια», όπως λέει χαρακτηριστικά, με 10 ευρώ/τ.μ. «στην καλύτερη περίπτωση». «Παίρνω έναν καλό μισθό, 1.700 ευρώ τον μήνα. Ωστόσο επωμίζομαι μόνη μου όλα τα έξοδα, πέραν του ενοικίου», αναφέρει, περιγράφοντας στην «Καθημερινή» τη δική της περιπέτεια κατά την αναζήτηση κατοικίας. «Επισκέπτομαι σπίτια γύρω στα 60 τ.μ. με διαλυμένες κουζίνες, κατεστραμμένα ντουλάπια, χωρίς μονώσεις, με παλιά κουφώματα και με ενοίκιο το λιγότερο 600 ευρώ για ακίνητα ισόγεια, ή πρώτου ορόφου».
Η ίδια εντοπίζει μεγάλη στρέβλωση στην αγορά ακινήτων. «Υπάρχουν περιοχές με πιο προσιτά ενοίκια (π.χ. πλατεία Αμερικής). Ομως εκεί δεν αισθάνομαι ασφάλεια», λέει. «Ενα κομμάτι του κέντρου της Αθήνας είναι απλησίαστο γιατί είναι πανάκριβο και λειτουργεί μέσω του Airbnb, ενώ ένα άλλο είναι εξίσου απλησίαστο διότι είναι επικίνδυνο. Νιώθω εγκλωβισμένη».
Σύμφωνα με τον κ. Σπύρο Πρωτοψάλτη, διοικητή της ΔΥΠΑ, «γνωρίζουμε ότι πολλοί και ιδιαίτερα οι νέοι δυσκολεύονται να βρουν κατοικία, καθώς τα τελευταία χρόνια στην Ελλάδα μειώθηκε η διαθεσιμότητα ακινήτων και ταυτόχρονα αυξήθηκε η ζήτηση για ενοικίαση, με αποτέλεσμα το κόστος στέγασης να εκτοξευθεί και η αύξηση των τιμών να ξεπερνάει το 30%, ενώ μειώθηκε και η ιδιοκατοίκηση. Σε αυτό το πλαίσιο, η κυβέρνηση επανεκκίνησε τη στεγαστική πολιτική, με ένα συνεκτικό σχέδιο, με ένα συνδυασμό προγραμμάτων που θα υλοποιηθούν και μέσω της ΔΥΠΑ για να βοηθήσουν χιλιάδες νέους και νέα ζευγάρια, όχι απλώς να βρουν σπίτι, αλλά να εκπληρώσουν και το όνειρο της απόκτησης πρώτης κατοικίας».
Όπως σημειώνει ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, «βρισκόμαστε στην αυγή της Generation Rent, δηλαδή στην επικράτηση μιας γενιάς ενοικιαστών, ανθρώπων κυρίως νέων σε ηλικία, που δεν μπορούν να αποκτήσουν εύκολα το δικό τους σπίτι και στρέφονται υποχρεωτικά στην ενοικίαση.
Η ανεπαρκής οικοδομική δραστηριότητα προσιτής κατοικίας λόγω αύξησης του κόστους δανεισμού και υλικών είναι δεδομένη, και έχει οδηγήσει την πλειονότητα των κατασκευαστών να απευθύνονται σε υψηλού εισοδήματος πελατεία. Αυτό έχει περιορίσει το απόθεμα των κατοικιών, με αποτέλεσμα οι τιμές να είναι πολύ υψηλές για την πλειοψηφία των ενδιαφερομένων, στρέφοντας τη μεγάλη πλειοψηφία της κοινωνίας υποχρεωτικά στην ενοικίαση. Συντηρείται έτσι ένας φαύλος κύκλος υψηλής ζήτησης, χαμηλής προσφοράς και επομένως και υψηλών τιμών και στα ενοίκια, όσο δεν υπάρχουν ριζικές πολιτικές στέγασης από την πλευρά της πολιτείας».
Επιδότηση ανακαίνισης κατοικιών για να διατεθούν προς μίσθωση
Από το 2015 η Αλεξάνδρα Μ. μένει μαζί με τη σύντροφό της σε ημιυπόγειο στούντιο στο Χαλάνδρι, επιφάνειας 45 τ.μ., όπου πληρώνει ενοίκιο 250 ευρώ. Το διαμέρισμά της πλημμύρισε τον Οκτώβριο του 2021 λόγω κακοκαιρίας και από το 2022 βρίσκεται σε μια αέναη αναζήτηση νέου διαμερίσματος. «Εχουμε ψάξει κυριολεκτικά παντού. Η αλήθεια είναι ότι αρχικά αναζητούσαμε διαμέρισμα στο Χαλάνδρι, που συγκριτικά με άλλες περιοχές είναι πιο ακριβή συνοικία. Ομως ανοιχτήκαμε και σε άλλες περιοχές γιατί δεν μπορούσαμε να αντέξουμε το κόστος του ενοικίου. Πήγαμε Ν. Φιλαδέλφεια, Πατήσια κ.λπ. Εκεί οι τιμές θυμίζουν Χαλάνδρι δύο χρόνια πριν, δεν έχουν μεγάλη διαφορά», λέει στην «Κ». «Ζω με ενοίκιο μια ζωή. Εχω αλλάξει έξι σπίτια. Δεν θυμάμαι με την οικογένειά μου να δυσκολευτήκαμε ποτέ σε τέτοιο βαθμό». Το ενδεχόμενο αύξησης του ενοικίου της είναι πλέον ορατό, με την ίδια να σκέφτεται διαρκώς τις πιθανές ζημιές που μπορεί να προκαλέσει νέα κακοκαιρία.
«Τον Δεκέμβριο λήγει το συμφωνητικό μίσθωσης. Ακόμη και εάν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος το αυξήσει στα 400 ευρώ, είμαστε διατεθειμένες να συναινέσουμε γιατί δεν έχουμε άλλες επιλογές, αφού είναι όλα πανάκριβα. Θα πούμε “ναι” ακόμη και υπό τον φόβο πως θα ξαναπλημμυρίσουμε», λέει, τονίζοντας πως «η πολιτεία πρέπει να επέμβει για να διορθωθούν στρεβλώσεις στην αγορά».
Στο πλαίσιο αυτό, από τον επόμενο Δεκέμβριο αναμένεται να ξεκινήσει να «τρέχει» το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», με το οποίο επιδοτείται η επισκευή κατοικιών με σκοπό τη διάθεσή τους για ενοικίαση. Μπορούν να συμμετάσχουν ιδιοκτήτες ή επικαρπωτές ακινήτων (εφόσον το ποσοστό υπερβαίνει το 50%), επιφάνειας έως 100 τ.μ., με ετήσιο οικογενειακό εισόδημα (φορολογητέο) που δεν ξεπερνά τις 40.000 ευρώ. Η ακίνητη περιουσία τους δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ.
Προφανώς το επιλέξιμο ακίνητο θα πρέπει να είναι δηλωμένο ως κενό στο έντυπο Ε2 (για τα τελευταία τρία χρόνια), ενώ οι ενδιαφερόμενοι δεν θα πρέπει να έχουν λάβει επιδότηση για άλλο πρόγραμμα εξοικονόμησης ενέργειας ή ανακαίνισης τα τελευταία πέντε χρόνια. Το ποσό της επιδότησης ανέρχεται σε έως 10.000 ευρώ και αφορά ποσοστό 40% των δαπανών που θα γίνουν. Παράλληλα, ισχύει η υποχρέωση εκμίσθωσης του ακινήτου για τουλάχιστον τρία χρόνια. Οι ωφελούμενοι αναμένεται να ανέλθουν σε 12.500, αριθμός που είναι αντίστοιχος με το σύνολο των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας.
Κοινωνική αντιπαροχή
Οπως ανέφερε πρόσφατα στη Βουλή η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας Σοφία Ζαχαράκη, εκτός από το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», ύψους 50 εκατ. ευρώ, στις αρχές του 2024 θα ενεργοποιηθεί το μέτρο της κοινωνικής αντιπαροχής. Αφορά την εύρεση προσιτής κατοικίας για νέους 18-39 ετών, αξιοποιώντας ακίνητα του Δημοσίου, μέσω ΣΔΙΤ, για την ανέγερση κοινωνικών κατοικιών. Στην πρώτη φάση του προγράμματος, σύμφωνα με την υπουργό, θα ανακατασκευαστούν αδρανή κτίρια του Δημοσίου, ώστε να παραχωρηθούν –έναντι μικρού μισθώματος– σε νέους ή νέα ζευγάρια.
Σε δεύτερη φάση θα «τρέξουν» εντός του 2024 οι διαγωνισμοί για να επιλεχθούν οι ανάδοχοι που θα αξιοποιήσουν αδόμητα οικόπεδα της ΔΥΠΑ με στόχο το 2025 να έχει ολοκληρωθεί η ανέγερση των πρώτων κατοικιών από τους ιδιώτες κατασκευαστές. Στη συνέχεια η ΔΥΠΑ θα δημοσιεύσει την πρόσκληση για την επιλογή των δικαιούχων βάσει κοινωνικών κριτηρίων. Από την καταγραφή που έχει γίνει εντοπίστηκαν 98 κατάλληλα οικόπεδα εντός σχεδίου, συνολικής επιφάνειας 627 στρεμμάτων, εκ των οποίων το ένα τρίτο είναι στην Αττική, αλλά και 10 οικόπεδα με οικοδομική άδεια επιφάνειας 75 στρεμμάτων τα οποία θεωρούνται τα πλέον ώριμα για αξιοποίηση. Στον σχεδιασμό εντάσσονται όμως και εκτάσεις εκτός σχεδίου, όπως και αδιάθετες κατοικίες, διαμερίσματα, γραφεία. Πρόκειται για 11 στρέμματα στην Κηφισιά, 20 στην Παιανία, 40 στη Λάρισα, 28 στρέμματα στην Ξάνθη και 74 στρέμματα στον Βόλο, όπου και θα ανεγερθούν κοινωνικές κατοικίες.
Παγκόσμιο πρόβλημα
Το ζήτημα της εύρεσης στέγης δεν αποτελεί ελληνικό πρόβλημα. Αντιθέτως, πρόκειται για μια παγκόσμια υπόθεση. Η διαφορά έγκειται στο ότι στην περίπτωση της Ελλάδας δεν υφίσταται σχεδόν καμία στεγαστική πολιτική, πέραν της επιδότησης ενοικίου σε ευάλωτα νοικοκυριά. Παράλληλα, δεν έχουν υιοθετηθεί μέτρα για την ενθάρρυνση των ιδιοκτητών να μισθώσουν ακίνητα που είναι κενά ή για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, είτε προς πώληση είτε προς ενοικίαση. Για παράδειγμα στην Ολλανδία, από τις αρχές του έτους, υιοθετήθηκαν δύο βασικά μέτρα και προς τις δύο αυτές κατευθύνσεις. Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Γαβριηλίδη, διευθύνοντα σύμβουλο της Elxis, εταιρείας που εδρεύει στην Ουτρέχτη και ειδικεύεται σε πωλήσεις εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα σε ξένους αγοραστές, «στην Ολλανδία, από τις αρχές του έτους, όσοι αγοράζουν κατοικία, στην οποία δεν πρόκειται να μείνουν οι ίδιοι, καλούνται να πληρώσουν φόρο μεταβίβασης 10,4%. Αντιθέτως, όσοι αγοράζουν πρώτη κατοικία πληρώνουν φόρο μεταβίβασης μόλις 2%. Αντίστοιχα, στο Αμστερνταμ έχουν πρακτικά απαγορευτεί οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς έχει επιβληθεί όριο μόλις 30 ημερών/έτος, κάτι που είχε ως αποτέλεσμα να μειωθούν τα καταλύματα κατά 71%».
Παράλληλα, σε διάφορες πόλεις διεθνώς έχουν αρχίσει να υιοθετούνται πολιτικές για τη φορολόγηση των ιδιοκτητών που επιλέγουν να κρατούν τα ακίνητά τους κλειστά.
Τέτοια μέτρα ισχύουν στον Καναδά. Μόλις πριν από λίγες ημέρες, στο Τορόντο ψηφίστηκε η αύξηση του σχετικού φόρου από 1% σε 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, εφόσον αυτό παραμένει κλειστό. Ο ίδιος φόρος εφαρμόζεται στο Βανκούβερ από το 2017, έχοντας αποδώσει καρπούς, αφού πρόσφατη ανάλυση έδειξε ότι είχε ως αποτέλεσμα να προστεθούν 18.000 διαμερίσματα προς ενοικίαση μεταξύ του 2019 και του 2020.
Ανάλογη φορολόγηση των κενών κατοικιών ψηφίστηκε επίσης στο Σαν Φρανσίσκο των ΗΠΑ. Τέτοιος φόρος υφίσταται και στη Γαλλία, ήδη από το 1999, αλλά ενεργοποιείται μόνον εφόσον πληρούνται κάποια κριτήρια έλλειψης προσφοράς, ανάλογα με την πόλη. Σήμερα, οι πόλεις που αντιμετωπίζουν ζήτημα είναι το Παρίσι, το Μπορντό, η Λιόν, η Λιλ, η Μασσαλία, η Νίκαια και το Μονπελιέ.
