Το πρώτο δεκαήμερο του Σεπτεμβρίου θα γνωρίζει το οικονομικό επιτελείο τον δημοσιονομικό χώρο που θα προκύψει από τις νέες εντάξεις περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα υπολογισμού της αξίας των ακινήτων. Ο επιπλέον φόρος θα επιστραφεί στους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς η κυβέρνηση σχεδιάζει έναν συνδυασμό μείωσης τόσο του κύριου φόρου όσο και του συμπληρωματικού, ο οποίος επιβαρύνει υπέρμετρα 450.000 φορολογουμένους.
Η 18μελής επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών, την οποία συντονίζει ο αρμόδιος υφυπουργός Οικονομικών Απ. Βεσυρόπουλος, ξεκινάει εντατικές συνεδριάσεις αμέσως μετά τον Δεκαπενταύγουστο και τα συμπεράσματα θα παραδοθούν σε δύο φάσεις στο οικονομικό επιτελείο. Η πρώτη φάση προβλέπει τη διαπίστωση του δημοσιονομικού χώρου, κάτι για το οποίο θα ενημερωθεί η κυβέρνηση έως τις 10 Σεπτεμβρίου, και η δεύτερη φάση στα τέλη Οκτωβρίου που θα παραδοθεί το τελικό πόρισμα με τις νέες κλίμακες υπολογισμού του φόρου.
Εφόσον από τις νέες εντάξεις των ακινήτων που μέχρι σήμερα υποφορολογούνταν προκύψουν σημαντικά ποσά, η κυβέρνηση αναμένεται να ανακοινώσει στη ΔΕΘ τη μείωση του φόρου κατά 8% μεσοσταθμικά. Το κόστος του μέτρου ανέρχεται, όπως αναφέρουν πηγές του υπουργείου Οικονομικών, στα 150 εκατ. ευρώ, το οποίο σε κάθε περίπτωση θα μπορέσει να χρηματοδοτηθεί ακόμα και από τον προϋπολογισμό εφόσον χρειαστεί. Στην περίπτωση που το ποσό είναι σημαντικά μεγαλύτερο, θα πραγματοποιηθεί και η μείωση του συμπληρωματικού φόρου.
Η επιτροπή καλείται να τροποποιήσει την κλίμακα υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, καθώς η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ουσιαστικά οδήγησε στην εκτόξευση των τιμών σχεδόν στα επίπεδα των εμπορικών. Με στόχο λοιπόν να μην επιβαρυνθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα αλλάξει εκ βάθρων η κλίμακα με περισσότερα κλιμάκια και συντελεστές.
Σε ό,τι αφορά τον συμπληρωματικό φόρο, η κυβέρνηση εξετάζει τρία σενάρια και ανάλογα με τον δημοσιονομικό χώρο που θα προκύψει θα προκριθεί το πιο συμβατό. Το πρώτο σενάριο προβλέπει την πλήρη κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ μόνο για τα φυσικά πρόσωπα. Το κόστος του μέτρου ανέρχεται στα 350 εκατ. ευρώ. Το δεύτερο σενάριο προβλέπει τη μείωση κατά 50% του συμπληρωματικού και το τελευταίο την αύξηση του αφορολόγητου ορίου το οποίο ανέρχεται στις 250.000 ευρώ. Εξετάζεται μάλιστα το αφορολόγητο να αυξηθεί στις 500.000 ευρώ.
Συντελεστές παλαιότητας
Μία ακόμη επιτροπή έχει αναλάβει το δύσκολο έργο της επαναχάραξης των τιμών ζώνης καθώς και της διαμόρφωσης νέων συντελεστών εμπορικότητας και παλαιότητας. Σε συνεργασία με πανεπιστήμια και το Τεχνικό Επιμελητήριο αναμένεται εντός του 2022 να έχουν ολοκληρωθεί οι σχετικές προτάσεις, οι οποίες θα υποβληθούν στην πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών. Οπως αναφέρουν, σε αρκετές περιοχές θα σπάσουν στα δύο οι υφιστάμενες ζώνες, σε άλλες περιπτώσεις θα γίνουν επεκτάσεις, ενώ κάποιες ζώνες θα συνενωθούν. Προβληματική κρίνεται και η εξάντληση του συντελεστή παλαιότητας των αντικειμενικών αξιών στα 26 έτη, πέραν των οποίων δεν απομειώνεται άλλο η αξία των ακινήτων. Είτε δηλαδή το ακίνητο είναι ηλικίας 70 ετών είτε 25, η φορολογητέα αξία είναι η ίδια. Σοβαρά προβλήματα εντοπίζονται και με τους συντελεστές εμπορικότητας των αντικειμενικών αξιών, που επίσης έχουν παραμείνει οι ίδιοι τα τελευταία 40 χρόνια, δηλαδή δεν λαμβάνεται υπόψη η ανάπτυξη ολόκληρων συνοικιών, όπως π.χ. του Ψυρρή, που το 1980 κυριαρχούνταν από εργαστήρια και μικρές βιοτεχνίες.
Σημειώνεται ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2022 σχεδιάζεται να αποπληρωθεί σε 10 μηνιαίες δόσεις. Δηλαδή να ξεκινάει η πληρωμή του φόρου στα τέλη Μαΐου και να ολοκληρώνεται τον Φεβρουάριο του επόμενου έτους.
Το έργο του υπουργείου Οικονομικών δεν σταματάει όμως μόνο στις αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ. Σχεδιάζεται ψηφιακό σύστημα μαζικών εκτιμήσεων ακινήτων, το οποίο θα εδράζεται στη δημιουργία ενός εκτιμητικού μοντέλου που θα λαμβάνει υπόψη και θα ενσωματώνει τις επικρατούσες συνθήκες της αγοράς ακινήτων και τις τάσεις της αγοράς. To έργο θα συγκεντρώνει στοιχεία που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων από όλες τις διαθέσιμες πηγές, όπως π.χ. υπηρεσίες και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα (με έμφαση στα σχετικά στοιχεία του κτηματολογίου και της ΑΑΔΕ), καθώς και ανοιχτά δεδομένα. Ενδεικτικά δεδομένα που στοχεύει να συγκεντρώσει το έργο είναι:
α) Δεδομένα αξιών ακινήτων (π.χ. αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλλοτρίωσης).
β) Δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων (π.χ. χρήση γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος, κ.λπ.).
Το έργο θα αποτελεί ένα πολυχρηστικό, ολοκληρωμένο πληροφοριακό σύστημα, το οποίο θα συμβάλει στον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών ακινήτων, αφού θα παρέχει δεδομένα ακινήτων και αξιών (data inventory) εντοπισμένων γεωχωρικά.
Από την πλευρά του ο χρήστης θα έχει τη δυνατότητα:
α) Να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου.
β) Να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες.
γ) Να εισάγει δεδομένα και να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.
Αύξηση μεταβιβάσεων λόγω των νέων αντικειμενικών
Ο καύσωνας δεν σταματά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, οι οποίες το τελευταίο δίμηνο έχουν πάρει φωτιά. Μεσίτες και συμβολαιογράφοι διαπιστώνουν ότι ολοένα και περισσότεροι φορολογούμενοι σπεύδουν προκειμένου να συντάξουν συμβόλαια αγοράς ακινήτων, έτσι ώστε να αποφύγουν πρόσθετες επιβαρύνσεις από τον φόρο 3% επί της αντικειμενικής αξίας.
Αντίθετα, δεν έχουν κανένα λόγο να βιαστούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και οι υποψήφιοι αγοραστές να προβούν σε αγορά ακινήτου σε όσες περιοχές μειώνονται από το νέο έτος οι τιμές ζώνης. Διότι θα γλιτώσουν επίσης σημαντικά χρήματα.
Στο επίκεντρο βρίσκονται κυρίως περιοχές του κέντρου της Αθήνας, τουριστικές περιοχές καθώς και παραλιακές ζώνες της περιφέρειας που σήμερα υποφορολογούνται. Οσοι λοιπόν σκέφτονται να αγοράσουν ή να πωλήσουν ακίνητο θα πρέπει να το πράξουν το αργότερο μέχρι το τέλος του έτους.
Παραδείγματα
• Πωλείται ακίνητο στο Χαλάνδρι έναντι 200.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία του είναι στις 120.000 ευρώ. Στην ελληνική πραγματικότητα το συμβόλαιο συντάσσεται, παρατύπως, στην τιμή της αντικειμενικής αξίας, με αποτέλεσμα να καταβάλλεται φόρος επί των 120.000 και όχι επί του πραγματικού τιμήματος που ορίζει ο νόμος, και το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται με μετρητά «κάτω από το τραπέζι». Με την εξίσωση των τιμών, το ανωτέρω ακίνητο από το 2022 θα έχει εμπορική τιμή 200.000 και αντικειμενική αξία περίπου 200.000 ευρώ. Δηλαδή, ο φόρος θα καταβληθεί στο πραγματικό τίμημα, βάζοντας τέλος στις «περίεργες» συναλλαγές.
• Υποψήφιος αγοραστής αναζητεί διαμέρισμα στην περιοχή του Καματερού. Πρόκειται για δευτερεύουσα κατοικία – γραφείο, κάτι που σημαίνει ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων θα καταβληθεί κανονικά. Το διαμέρισμα είναι 80 τετραγωνικών μέτρων στη φθηνότερη γειτονιά της περιοχής. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται στις 64.000 ευρώ. Ο φόρος μεταβίβασης, εφόσον το αγοράσει μέχρι 31/12/2021, διαμορφώνεται στα 1.920 ευρώ. Στην περίπτωση που αγοράσει το ακίνητο το 2022, μετά την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης, η αντικειμενική αξία θα εκτιναχθεί στις 104.000 ευρώ και ο φόρος που θα πρέπει να καταβληθεί στα 3.120 ευρώ, αυξημένος κατά 62,5%.
