Πιο εύκολες οι μεταβιβάσεις ακινήτων – Τι αλλάζει για ιδιοκτήτες και κληρονόμους

Ενεργοποιούνται σταδιακά νέες νομοθετικές διατάξεις οι οποίες αναμένεται να άρουν μια σειρά από εμπόδια για την τόνωση της προσφοράς ακινήτων στην αγορά, αλλά και να περιορίσουν την ταλαιπωρία των πολιτών, είτε στο πλαίσιο της κατοχύρωσης των δικαιωμάτων τους στο κτηματολόγιο είτε στο μέτωπο της γραφειοκρατίας των μεταβιβάσεων. Πρόκειται για τέσσερις επιμέρους ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται στον ν. 5293/2026, με τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη», που ψηφίστηκε πριν από μερικούς μήνες.

1. Φόρος κληρονομιάς. Η πρώτη εξ αυτών αφορά τη δυνατότητα πληρωμής του φόρου κληρονομιάς ή γονικής παροχής και κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου, κάτι που αναμένεται να επιτραπεί για πρώτη φορά. Με τον τρόπο αυτό θα αποφευχθεί η επανάληψη ενός μαζικού κινήματος «Δεν Κληρονομώ», που παρατηρήθηκε την περίοδο της οικονομικής κρίσης, όταν υπολογίζεται ότι ο αριθμός των αποποιήσεων κληρονομιών έφτασε τις 180.000 (2013-2019). Μέχρι πρότινος, για να μπορέσει ένας κληρονόμος να αξιοποιήσει την περιουσία του, καλείτο να πληρώσει πρώτα τον φόρο κληρονομιάς. Με δεδομένη την έλλειψη ρευστότητας για την πλειονότητα των νοικοκυριών, καθίσταται αδύνατη η εκποίηση της περιουσίας π.χ. για πληρωμή άλλων χρεών και οφειλών. Με το άρθρο που ψηφίστηκε, ο φόρος θα καλύπτεται από το τίμημα της μεταβίβασης, δηλαδή το συμβόλαιο θα μπορεί να συντάσσεται χωρίς το πιστοποιητικό της πληρωμής του φόρου και ταυτοχρόνως ο συμβολαιογράφος θα παρακρατεί το ποσό του φόρου κληρονομιάς και θα το αποδίδει, υποβάλλοντας τη φορολογική δήλωση μαζί με την υπογραφή του συμβολαίου. Πρόκειται για μια σημαντική παρέμβαση, που θα απελευθερώσει χιλιάδες κληρονόμους σε όλη τη χώρα και θα αυξήσει τη διάθεση ακινήτων στην αγορά, τονώνοντας και την προσφορά.

2. Υπηρεσία μιας στάσης. Η διάταξη αυτή συνδυάζεται με τη δεύτερη παρέμβαση, που αφορά την καθιέρωση του συμβολαιογράφου σε «υπηρεσία μιας στάσης» για τη μεταβίβαση ακινήτων, είτε πρόκειται για αγοραπωλησίες και γονικές παροχές είτε λόγω θανάτου. Οπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ, εντός των επόμενων ημερών αναμένεται να εκδοθεί κοινή υπουργική απόφαση των υπ. Δικαιοσύνης, Εθν. Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αλλά και Ψηφιακής Διακυβέρνησης, σε συνεργασία με τον διοικητή της ΑΑΔΕ. Εφεξής οι ενδιαφερόμενοι θα απευθύνονται πλέον σε ένα μόνο σημείο, το συμβολαιογραφικό γραφείο θα αναλαμβάνει το σύνολο των διαδικασιών, από τη συλλογή των απαιτούμενων δικαιολογητικών έως τη σύνταξη και τη μεταγραφή του συμβολαίου στο κτηματολογικό γραφείο, αξιοποιώντας τις δυνατότητες διαλειτουργικότητας με τις όλες τις δημόσιες αρχές και υπηρεσίες και το κτηματολόγιο.

Με τον τρόπο αυτό θα μειωθούν ο χρόνος και η ταλαιπωρία των ιδιοκτητών, που σήμερα καλούνται να συλλέξουν μια σειρά από πιστοποιητικά, συχνά χωρίς να διαθέτουν την απαιτούμενη εξοικείωση, κάτι που επίσης συμβάλλει στον χρόνο που χρειάζεται έως ότου ολοκληρωθεί μια συναλλαγή. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦίΜ), κατά μέσον όρο απαιτούνται 7,5 μήνες για να πραγματοποιηθεί μια αγοραπωλησία κατοικίας στην Ελλάδα, κάτι που προφανώς δεν συμβαδίζει με ένα σύγχρονο ευρωπαϊκό κράτος.

Στο πλαίσιο αυτό, ο συμβολαιογράφος θα συλλέγει διαδικτυακά τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, όπως τα κτηματολογικά στοιχεία του ακινήτου, τα αποδεικτικά φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας, την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, εφόσον έχει εκδοθεί, και θα συμπληρώνει και υποβάλλει τις φορολογικές δηλώσεις μεταβίβασης, θα εισπράττει και θα αποδίδει τους φόρους μεταβίβασης, κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής, καθώς και τα τέλη καταχώρισης στο κτηματολόγιο. Επίσης, εφόσον συμφωνηθεί ρητώς από τους συμβαλλομένους, θα μπορεί να εισπράττει και το τίμημα σε ακατάσχετο δεσμευμένο λογαριασμό ειδικού σκοπού (escrow account), να παρακρατεί από αυτό και να αποδίδει στο Δημόσιο το ποσό που απαιτείται για την εξόφληση οφειλών του πωλητή και την άρση τυχόν κατάσχεσης εις βάρος του επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και να αποδίδει στον πωλητή το ποσό που απομένει.

3. Μεταβίβαση κατασχεμένου. Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και η τρίτη κατά σειρά διάταξη, που θα δώσει τη δυνατότητα στην ΑΑΔΕ να απελευθερώνει οριστικά τη μεταβίβαση κατασχεμένου ακινήτου. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, «σε λίγες ημέρες αναμένεται η έκδοση απόφασης του διοικητή της ΑΑΔΕ να απελευθερώνει οριστικά τη μεταβίβαση κατεσχημένων ακινήτων, με την προϋπόθεση ότι ένα ποσοστό του τιμήματος (το οποίο θα ορίζει η ΑΑΔΕ με βάση το ποσό της οφειλής και το ποσό που εισπράττεται από τη μεταβίβαση) θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και θα αποδίδεται στην ΑΑΔΕ. Σκοπός της ρύθμισης αυτής είναι να δοθεί η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ακινήτων με συσσωρευμένες οφειλές να πουλήσουν τα κατεσχημένα ακίνητά τους, μειώνοντας ταυτόχρονα τα χρέη τους».

4. Διεκδικήσεις Δημοσίου. Αλλη μια ευεργετική διάταξη του νόμου που εισηγήθηκε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Κωστής Χατζηδάκης είναι η θέσπιση των ουσιαστικών προϋποθέσεων υπό τις οποίες το Δημόσιο δεν θα προβάλλει πλέον δικαιώματα και θα απέχει από την άσκηση αγωγών κατά τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Μέχρι σήμερα έχουν καταγραφεί δεκάδες χιλιάδες περιστατικά που το Δημόσιο εμφανίζεται να διεκδικεί για λογαριασμό του δεκάδες χιλιάδες ακίνητα σε όλη τη χώρα, αξιώνοντας ιδιοκτησία σε ολόκληρες περιοχές (π.χ. επειδή ήταν δημόσια γη επί Τουρκοκρατίας), όπως, για παράδειγμα, σε μεγάλο τμήμα του Χολαργού και της Αγίας Παρασκευής, όλο το Λαύριο, την πόλη της Σαρωνίδας, τη μισή Καρδίτσα, ακόμα και πολυκατοικίες στον Εύοσμο. Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες ιδιοκτήτες να καλούνται να αποδείξουν στα δικαστήρια τη νόμιμη κατοχή των ακινήτων τους. Ωστόσο, ακόμα και όταν κερδίζουν στα πρωτοδικεία, το Δημόσιο εφεσιβάλλει τις αποφάσεις, κι ενώ υπάρχουν και πολλές δικαιώσεις στα εφετεία, γίνονται και ασκήσεις αναίρεσης στον Αρειο Πάγο.