Τέλος στους «πολέμους» των πολυκατοικιών: Όλες οι αλλαγές που σχεδιάζονται

Σαρωτικές αλλαγές εξετάζονται στο πλαίσιο του νέου κώδικα για τη λειτουργία των πολυκατοικιών. Ενενήντα επτά χρόνια μετά τη θέσπιση του νόμου που εξακολουθεί να αποτελεί τη βάση του δικαίου της συνιδιοκτησίας, το υπουργείο Δικαιοσύνης επιχειρεί να αντικαταστήσει ένα πολυδαίδαλο και κατακερματισμένο νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο σήμερα αριθμεί 1.116 διαφορετικά νομοθετήματα. Στόχος είναι η δημιουργία ενός ενιαίου κώδικα ο οποίος θα συγκεντρώνει όλους τους κανόνες για τη συνιδιοκτησία και θα προσαρμόζει το δίκαιο στις ανάγκες που έχει η σύγχρονη ελληνική πολυκατοικία.

Νέοι κανόνες συμβίωσης

Μια πολυκατοικία που δεν μπορεί να επισκευάσει την ταράτσα της επειδή διαφωνεί ένας συνιδιοκτήτης, χιλιάδες ευρώ σε απλήρωτα κοινόχρηστα που δεν εισπράττονται ποτέ, φωτοβολταϊκά, φορτιστές ηλεκτρικών αυτοκινήτων και αντλίες θερμότητας που «σκοντάφτουν» στην απαίτηση μιας ομόφωνης απόφασης είναι κάποιες μόνο από τις καθημερινές συγκρούσεις που εδώ και δεκαετίες μετατρέπουν τις ελληνικές πολυκατοικίες σε μικρά πεδία δικαστικών και οικογενειακών αντιπαραθέσεων.

Επιχειρείται να λυθούν χρόνιες εκκρεμότητες, από τον τρόπο λήψης αποφάσεων και την είσπραξη κοινοχρήστων έως την ενεργειακή αναβάθμιση και το Airbnb.

Σε αυτόν ακριβώς τον «πόλεμο της πολυκατοικίας» φιλοδοξεί να βάλει τέλος το υπουργείο Δικαιοσύνης, ανοίγοντας τον δρόμο για τη μεγαλύτερη μεταρρύθμιση στο δίκαιο της οριζόντιας κάθετης ιδιοκτησίας από το 1929. Το νέο νομοθετικό πλαίσιο επιχειρεί να λύσει χρόνιες εκκρεμότητες που ταλαιπωρούν εκατομμύρια ιδιοκτήτες, από τον τρόπο λήψης αποφάσεων στις πολυκατοικίες και την είσπραξη των κοινοχρήστων μέχρι τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων, τις μεταβιβάσεις ακινήτων και την επιτάχυνση των δικαστικών διαδικασιών.

Ενιαίος κώδικας

Ενενήντα επτά χρόνια μετά τη θέσπιση του νόμου που εξακολουθεί να αποτελεί τη βάση του δικαίου της συνιδιοκτησίας, το υπουργείο επιχειρεί να αντικαταστήσει ένα πολυδαίδαλο και κατακερματισμένο νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο σήμερα αριθμεί 1.116 διαφορετικά νομοθετήματα. Στόχος είναι η δημιουργία ενός ενιαίου κώδικα που θα συγκεντρώνει όλους τους κανόνες για τη συνιδιοκτησία και θα προσαρμόζει το δίκαιο στις ανάγκες της σύγχρονης ελληνικής πολυκατοικίας.

Το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί να δώσει λύσεις σε καθημερινά προβλήματα που μέχρι σήμερα οδηγούν συχνά σε αδιέξοδο ή στα δικαστήρια. Οι δικαστικές αίθουσες συχνά φιλοξενούν διαμάχες μεταξύ ενοίκων για το αν μπορεί να τοποθετηθεί φορτιστής για ηλεκτρικό αυτοκίνητο ή φωτοβολταϊκά στην ταράτσα και αντλία θερμότητας στο κτίριο.

Το σχέδιο, το οποίο παρουσιάστηκε από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου, έρχεται ως συνέχεια της μεταρρύθμισης του κληρονομικού δικαίου και του νόμου 5142/2024, με τον οποίο αντιμετωπίστηκαν οι μικρές πολεοδομικές αποκλίσεις που μπλόκαραν χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων. Αυτή τη φορά, όμως, η παρέμβαση είναι συνολική και αφορά όλες τις σχέσεις συνιδιοκτησίας, από τη σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας μέχρι τη λειτουργία των πολυκατοικιών, τη διαχείριση των κοινοχρήστων, τις μεταβιβάσεις, την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και τις δικαστικές διαδικασίες.

Η παρέμβαση θα είναι συνολική και αφορά όλες τις σχέσεις συνιδιοκτησίας – Στόχος είναι το σχέδιο νόμου να ολοκληρωθεί το φθινόπωρο του επόμενου έτους.

«Το νομοσχέδιο αφορά στην απελευθέρωση και αξιοποίηση της περιουσίας των Ελλήνων», υπογράμμισε ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης, τονίζοντας ότι «δεν υπάρχει πεδίο που να αφορά την ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία που δεν περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο». Ο υπουργός γνωστοποίησε ακόμη ότι πρόεδρος της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής είναι η αρεοπαγίτης Κωνσταντίνα Εμμανουηλίδου, με εξειδίκευση στο Εμπράγματο Δίκαιο, στο Δίκαιο του Κτηματολογίου και στην Ακίνητη Ιδιοκτησία, ενώ στόχος είναι το σχέδιο νόμου να ολοκληρωθεί το φθινόπωρο του επόμενου έτους.

Στο ίδιο μήκος κύματος κινήθηκε και ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας, επισημαίνοντας ότι «σε λίγο κλείνει 100 χρόνια το νομοθετικό πλαίσιο και υπάρχει μια πανσπερμία νομοθετημάτων», ενώ χαρακτήρισε «τεράστιο» το οικονομικό αντικείμενο της μεταρρύθμισης. «Η επιτροπή θα περιλαμβάνει τέσσερα μέλη από την ακαδημαϊκή κοινότητα, μέλη από θεσμικούς φορείς όπως ο κ. Παραδιάς, θα υπάρχει δικαστής που χειρίζεται τέτοια θέματα, θα υπάρχουν εκπρόσωποι από τον δικηγορικό και τον συμβολαιογραφικό σύλλογο, αλλά και εκπρόσωπος του κτηματολογίου και του ΤΕΕ. Τα μέλη της επιτροπής θα είναι συνολικά 13», συμπλήρωσε ο κ. Μπούγας.

Τα νέα δεδομένα στις πολυκατοικίες: Οι μεγάλες αλλαγές

ΕΛΛAΔΑ 02.07.2026 - 19:28

Τα νέα δεδομένα στις πολυκατοικίες: Οι μεγάλες αλλαγές

Οι κατηγορίες

Ενδεικτικά ο υφυπουργός ανέφερε ότι στα ζητήματα της πολυκατοικίας μπορεί να δημιουργηθούν κατηγορίες παρεμβάσεων ανάλογα με επικινδυνότητα και τις ανάγκες, αλλάζοντας τα ποσοστά που απαιτούνται για τη λήψη απόφασης. «Για παράδειγμα, δεν μπορεί η άρνηση ενός ενοίκου να αποτελεί τροχοπέδη για τη λύση κομβικού ζητήματος της πολυκατοικίας», σημείωσε χαρακτηριστικά ο κ. Μπούγας, συμπληρώνοντας ότι θα εξεταστεί να μπαίνουν σε θέση διαχειριστή δικηγόροι ή εταιρείες, αλλά και ότι θα διασφαλιστεί να μη θιγούν τα συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα της ιδιοκτησίας.

«Μέχρι τώρα τις λύσεις έδιναν τα δικαστήρια, έχει συσσωρευθεί μια πολύ μεγάλη νομολογία για την επίλυση των θεμάτων αυτών, που δεν μπορεί όμως να υποκαταστήσει τη νομοθεσία. Θα χρησιμοποιήσουμε την εμπειρία της νομολογίας και θα την εναρμονίσουμε με τη νομοθεσία για τις πολεοδομίες και με ό,τι άλλο συνδέεται. Υπάρχει μια πραγματικότητα 100 ετών με διώροφα σπίτια, τώρα έχουμε χιλιάδες πολυκατοικίες. Δεν υπάρχει ιδανική νομοθεσία, αλλά αν καταφέρουμε να λύσουμε έστω και πέντε θέματα είναι θετικό. Υπάρχουν άπειρες μπλοκαρισμένες ιδιοκτησίες από συνιδιοκτήτες, υπάρχουν κτίρια που εξαιτίας αυτού καταρρέουν. Οι περίφημες αγωγές διανομής που παίρνουν χρόνια στα δικαστήρια, τώρα πλέον θα δικάζονται σε ένα εξάμηνο», είπε ο κ. Φλωρίδης.

Στην παρουσίαση τοποθετήθηκε και ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Στράτος Παραδιάς, που θα είναι μέλος της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής, κάνοντας λόγο για σπουδαία πρωτοβουλία, αφού «το ζήτημα της συνιδιοκτησίας ήταν το σακκούλι με τα φίδια που κανείς δεν έβαζε το χέρι του μέσα». Η αφετηρία του εγχειρήματος είναι η διαπίστωση ότι ο βασικός νόμος του 1929 θεσπίστηκε σε μια εποχή που οι πολυκατοικίες αποτελούσαν εξαίρεση, ενώ σήμερα αποτελούν την κυρίαρχη μορφή κατοικίας στα αστικά κέντρα. Παράλληλα, η εμφάνιση νέων μορφών αξιοποίησης των ακινήτων, όπως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι απαιτήσεις της ενεργειακής μετάβασης και η λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, έχουν δημιουργήσει δεδομένα που το ισχύον πλαίσιο αδυνατεί να καλύψει.

Στο επίκεντρο της μεταρρύθμισης βρίσκεται η κωδικοποίηση όλων των διάσπαρτων διατάξεων σε ένα ενιαίο νομοθέτημα και η επικαιροποίησή τους. Στόχος είναι, μεταξύ άλλων, να αντιμετωπιστούν εκκρεμότητες δεκαετιών, όπως διαμερίσματα που αγοράστηκαν με προσύμφωνα πριν από την καθιέρωση του στεγαστικού δανεισμού και εξακολουθούν να μην εμφανίζονται στο Εθνικό Κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να μεταβιβαστούν.

Το υπουργείο προωθεί επίσης την εναρμόνιση των κανόνων της συνιδιοκτησίας με το Εθνικό Κτηματολόγιο, το οποίο λειτουργεί πλέον σε περιβάλλον τεχνητής νοημοσύνης, αλλά και με την πολεοδομική και περιβαλλοντική νομοθεσία, σε συνεργασία με το ΤΕΕ και το Ελληνικό Κτηματολόγιο. Παράλληλα, σχεδιάζεται η αξιοποίηση του δικαιώματος υψούν και των αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας, είτε με την ανακατανομή τους μεταξύ των συνιδιοκτητών με τροποποίηση της συστατικής πράξης, είτε με την απόδοση στους οικοπεδούχους και στους καθολικούς τους διαδόχους.

Θα εξεταστεί και η δυνατότητα κατάτμησης ή συνένωσης διαμερισμάτων ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει το αντίθετο, ενώ θα μελετηθούν ρυθμίσεις ώστε να ταυτιστούν η πραγματική κατάσταση με την κτηματολογική πραγματικότητα –για παράδειγμα συγκροτήματα κατοικιών σε παραθεριστικές περιοχές που εμφανίζονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ πρόκειται για αυτοτελή κτίσματα ανεγερθέντα σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου– εφόσον δεν προσβάλλεται το περιβάλλον.

Αλλαγές στη λειτουργία

Ξεχωριστό κεφάλαιο αποτελούν οι αλλαγές στη λειτουργία των πολυκατοικιών. Το υπουργείο θεωρεί ότι οι ισχύουσες προϋποθέσεις λήψης αποφάσεων, οι οποίες σε αρκετές περιπτώσεις απαιτούν ακόμη και ομοφωνία, λειτουργούν αποτρεπτικά για επισκευές, εργασίες συντήρησης ή ενεργειακές παρεμβάσεις. Για τον λόγο αυτό εξετάζεται η λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% για κρίσιμα ζητήματα που αφορούν την ανοικοδόμηση, τη συντήρηση, την ενεργειακή αναβάθμιση και τη διαχείριση των κοινών ακινήτων. Παράλληλα, προβλέπεται ευκολότερη τροποποίηση των κανονισμών πολυκατοικίας, θεσμική κατοχύρωση του ρόλου του διαχειριστή, ειδική διαδικασία για την είσπραξη κοινοχρήστων, δημιουργία αποθεματικού και υποχρεωτική ασφάλιση των οικοδομών.

Αλλαγές προωθούνται και στις δικαστικές διαδικασίες για τη διανομή ακινήτων, με στόχο την επιτάχυνση της έκδοσης αποφάσεων μέσω της υποχρεωτικής προσκόμισης τεχνικών στοιχείων και της ηλεκτρονικής διασύνδεσης με το Ελληνικό Κτηματολόγιο. Με το νέο πλαίσιο, το υπουργείο Δικαιοσύνης φιλοδοξεί η συγκυριότητα να πάψει να αποτελεί εμπόδιο στην αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, περιορίζοντας τις δικαστικές αντιπαραθέσεις, επιταχύνοντας τις μεταβιβάσεις και δημιουργώντας κανόνες που ανταποκρίνονται στη σημερινή πραγματικότητα της ελληνικής πολυκατοικίας.

Από οικία των προνομιούχων, στην αντιπαροχή και στο Airbnb

Όταν ψηφίστηκε το 1929 ο περίφημος, οριακά αιωνόβιος νόμος 3741 περί οριζόντιας δόμησης, η πολυκατοικία ήταν ένα σχετικά νέο υβρίδιο αστικής διαβίωσης με περιορισμένη, ακόμη, απήχηση. Οι λόγοι ήταν καθαρά οικονομικοί. Ο οικοπεδούχος είχε συνήθως και τα μέσα να χρηματοδοτήσει την ανέγερση της πολυκατοικίας. Γι’ αυτό και πολλές από τις μεσοπολεμικές πολυκατοικίες ήταν επώνυμες· έφεραν το όνομα του ιδιοκτήτη τους – ένα καλό παράδειγμα είναι η πολυκατοικία Παπαλεονάρδου όπου πέρασε λίγα από τα νεανικά της χρόνια (1937-1945) η Μαρία Κάλλας, επί της οδού Πατησίων.

Αυτό ήταν το πρώτο κύμα ανάπτυξης της ελληνικής πολυκατοικίας που συνδέθηκε κοινωνικά με τους μεγαλοαστούς της εποχής, καθώς ήταν οι μόνοι που ήταν σε θέση να υποστηρίξουν ένα τόσο δαπανηρό «σπορ» επενδύοντας συνήθως σε καλή αρχιτεκτονική, αλλά και στις ανέσεις της νέας οικιακής τεχνολογίας. Το να ζεις σε διαμέρισμα τις δεκαετίες του 1920 και του 1930 είχε ταξικό πρόσημο. Οι ιδιοκτήτες τους συχνά γνωρίζονταν μεταξύ τους, είχαν παρόμοιο κοινωνικό υπόβαθρο, μοιράζονταν κοινές αισθητικές και πνευματικές αναφορές, και αντιλαμβάνονταν την περιουσία τους ως επένδυση ζωής. Ηταν άνθρωποι που μπορούσαν εύκολα να συνεννοηθούν μεταξύ τους.

Από τη δεκαετία του 1950 η πολυκατοικία αλλάζει εντελώς χαρακτήρα. Η αντιπαροχή, αυτό το ευφυές εργαλείο μαζικής στέγασης χωρίς κεφάλαια, μεταμορφώνει την πολυκατοικία σε μικρογραφία της ελληνικής κοινωνίας. Ο μάστορας και ο κατώτερος δημόσιος υπάλληλος συνυπάρχουν με τον γιατρό και τον δικηγόρο. Και στον παγκοσμιοποιημένο 21ο αιώνα, το διαμέρισμα μετατρέπεται από οικογενειακό «αποκούμπι» σε επενδυτικό προϊόν (βλ. Airbnb).

Πολλοί ιδιοκτήτες δεν κατοικούν καν στο ακίνητό τους. Αλλοι ζουν στο εξωτερικό. Εμπλέκονται εταιρείες, επενδυτές από την άλλη άκρη του κόσμου, η έννοια και κυρίως η αίσθηση της «οικογενειακής» πολυκατοικίας, που όλοι λίγο-πολύ γνωρίζονται μεταξύ τους, καταρρέει για τα καλά.

Ο νόμος του 1929 βασιζόταν στην παραδοχή ότι οι συνιδιοκτήτες αποτελούν μια σχετικά σταθερή και ομοιογενή κοινότητα. Αλλά το 1929 δεν υπήρχαν βραχυχρόνιες μισθώσεις, δεν υπήρχαν φωτοβολταϊκά, δεν υπήρχε ενεργειακή αναβάθμιση. Και δεν υπήρχαν, φυσικά, ηλεκτρικά αυτοκίνητα για να ομονοήσουν οι συγκάτοικοι για την τοποθέτηση φορτιστή σε κοινόχρηστο χώρο της πολυκατοικίας. Με άλλα λόγια, η οριζόντια ιδιοκτησία έχει εξελιχθεί σε έναν καχεκτικό μηχανισμό, που συχνά παράγει αδράνεια. Καθυστερούν επισκευές, αναβάλλονται ενεργειακές παρεμβάσεις, εγκαταλείπονται κοινόχρηστοι χώροι. Με το τέλος της ομοφωνίας που εισάγει ο νομοθέτης του 2026, μια ολόκληρη εποχή για την ελληνική πολυκατοικία φτάνει στο τέλος της.